5 минут на чтение 6 человек

Реклама

Реклама

Кризис недвижимости в Китае продолжается: что происходит после краха Evergrande

Кризис недвижимости в Китае вновь оказался в центре внимания после того, как основатель Evergrande Хуэй Каян получил пожизненный срок, а власти Шанхая объявили о новом смягчении правил покупки жилья. Юридическая история крупнейшего проблемного девелопера подходит к одному из финальных этапов, но сам рынок пока не демонстрирует устойчивого разворота. В июле цены на новые квартиры в большинстве городов продолжили снижаться, а вторичное жильё дешевело ещё быстрее.

Evergrande стала символом долговой модели китайской недвижимости

История Evergrande хорошо показывает, почему нынешние проблемы китайского рынка нельзя свести к банкротству одной компании. Девелопер долгие годы расширял бизнес за счёт заёмного финансирования, привлекая средства для приобретения земли, строительства новых проектов и погашения предыдущих обязательств.

Перелом наступил после того, как Пекин начал ограничивать чрезмерную долговую нагрузку строительных компаний. Ограничения на кредитное расширение девелоперов резко изменили модель финансирования отрасли. Компании, которые зависели от постоянного притока новых денег, столкнулись с дефицитом ликвидности.

Evergrande не смогла обслуживать обязательства и в 2021 году допустила дефолт. На тот момент совокупные обязательства группы превышали $300 млрд, что сделало её крупнейшим символом долгового кризиса китайского строительства. В январе 2024 года суд Гонконга распорядился о ликвидации компании после того, как она не смогла представить жизнеспособный план реструктуризации.

20 августа 2026 года последовал новый поворот. Суд в Шэньчжэне приговорил основателя Evergrande Хуэй Каяна к пожизненному заключению по делам, связанным с финансовым мошенничеством, незаконным привлечением средств, злоупотреблением активами и взяточничеством. Его личные активы подлежат конфискации.

Кроме того, Evergrande получила штраф в размере ¥8,82 млрд, а Hengda Real Estate, основной материковый девелоперский актив группы, — ¥7 млрд. По данным Reuters, расследование выявило масштабные нарушения в финансовой отчётности компании в 2016–2021 годах.

Хронологию падения крупнейшего китайского девелопера можно представить так:

При этом судебное дело не означает автоматического восстановления рынка. Напротив, оно фиксирует последствия старой модели роста, тогда как основная проблема отрасли — слабый спрос и переизбыток предложения — остаётся нерешённой.

Кризис недвижимости в Китае: цены снова идут вниз

Свежая статистика показывает, что рынок жилья пока далёк от полноценной стабилизации. В июле 2026 года цены на новые квартиры в 70 крупных и средних городах Китая снизились на 0,1% в месячном выражении. За год снижение составило 3,2% против 3,3% в июне.

Особенно показательна география движения цен. Только 17 из 70 городов зафиксировали месячный рост стоимости нового жилья. Это указывает на всё более выраженное расслоение рынка: крупные экономические центры чувствуют себя лучше, тогда как многие города второго и третьего уровня продолжают испытывать избыток предложения.

Годовая динамика выглядит следующим образом:

При этом статистика по вторичному рынку выглядит значительно слабее. Согласно данным Morgan Stanley, которые приводит Investing.com, цены вторичного жилья в выборке из 85 городов в июле снизились ещё на 0,5% за месяц. Годовое падение достигло 9,6%, а с пикового уровня июня 2021 года совокупное снижение составило около 38%. Около 95% городов выборки показали месячное снижение.

Разница между первичным и вторичным рынком здесь важна. Девелоперы и местные власти могут поддерживать продажи новых объектов скидками, льготной ипотекой и другими стимулами. На вторичном рынке цена формируется более непосредственно под воздействием владельцев жилья, которые пытаются продать актив в условиях слабого спроса. Именно поэтому вторичный сегмент зачастую быстрее отражает реальное изменение ожиданий покупателей.

Почему снижение цен продолжается?

Проблема китайской недвижимости сейчас имеет уже не только финансовый, но и макроэкономический характер. За годы быстрого роста жильё превратилось для домохозяйств в один из главных инструментов накопления капитала. Когда цены начали снижаться, изменилась сама мотивация покупателей.

Потенциальный покупатель теперь может не спешить с приобретением квартиры, ожидая более выгодной цены. Получается своеобразная ловушка ожиданий: чем дольше рынок снижается, тем меньше стимул покупать сегодня.

Ключевые факторы остаются следующими:

• слабый спрос со стороны домохозяйств;
• высокая долговая нагрузка девелоперов;
• большой объём непроданного жилья;
• проблемы с завершением отдельных строительных проектов;
• снижение инвестиционной привлекательности квартир;
• осторожность банков при кредитовании;
• слабые продажи земли местными властями;
• ухудшение потребительских ожиданий.

На макроуровне ситуация также выглядит неоднозначно. В июле промышленное производство Китая выросло на 4,5% год к году против 5,3% в июне. Розничные продажи увеличились всего на 0,6%, а инвестиции в основные фонды за январь–июль сократились на 6,7%.

Связь с жильём здесь прямая. Недвижимость влияет не только на строительство и финансовый сектор. Она затрагивает спрос на мебель, бытовую технику, строительные материалы, металл, транспортные услуги и множество сопутствующих отраслей. Поэтому длительная коррекция рынка жилья способна тормозить внутреннее потребление даже тогда, когда промышленность и экспорт сохраняют относительно высокие темпы.

Шанхай снижает требования по ипотеке

Пекин пока избегает масштабного общенационального стимулирования рынка жилья, но отдельные города продолжают точечно смягчать ограничения. Последний пример — Шанхай. С 21 августа город снижает минимальный первоначальный взнос по коммерческой ипотеке на второе жильё за пределами внешней кольцевой дороги с 20% до 15%. Одновременно власти запускают временную субсидию до ¥80 000 для покупателей, которые сначала приобретают новое жильё, а затем продают квартиру на вторичном рынке в той же зоне.

Механика меры довольно понятна. Власти пытаются решить проблему так называемой цепочки сделок: собственник старой квартиры не всегда готов покупать новое жильё, пока не продал прежний объект. Снижение первоначального взноса и субсидирование сделки должны уменьшить этот барьер.

Схематично механизм выглядит так:

• снижение первоначального взноса → доступнее ипотека → выше потенциальный спрос → больше сделок → меньше застойных объектов на вторичном рынке.

Но есть важный нюанс. Подобные меры способны поддержать оборот, однако сами по себе не гарантируют устойчивого роста цен. Если население продолжит ожидать дальнейшего удешевления квартир, часть потенциальных покупателей всё равно предпочтёт отложить сделку. Поэтому действия Шанхая скорее показывают, где именно власти видят проблему: не столько в отсутствии кредитной ликвидности, сколько в недостаточном спросе и слабой мобильности владельцев жилья.

Что рынок недвижимости означает для экономики Китая?

Слабость жилищного сектора постепенно становится одним из факторов, ограничивающих внутренний спрос. Это особенно заметно на фоне июльских данных по розничным продажам: рост всего на 0,6% оказался существенно ниже ожиданий аналитиков.

Одновременно власти сохраняют пространство для фискального стимулирования. 20 августа Народный банк Китая оставил ключевые ставки без изменений 15-й месяц подряд: годовой LPR сохранился на уровне 3,00%, пятилетний — 3,50%. Reuters отмечает, что Пекин сейчас делает больший акцент на бюджетных расходах и реализации уже одобренных инфраструктурных проектов, а не на новом цикле агрессивного снижения ставок.

Для финансового рынка это важный сигнал. Если монетарные власти не спешат дополнительно снижать стоимость кредитования, значит, проблема недвижимости рассматривается как структурная и не может быть полностью решена только более дешёвыми деньгами. Кроме того, сохраняются риски для банковской системы. Падение стоимости залогов, слабая платёжеспособность части застройщиков и снижение спроса на новые кредиты ограничивают возможности банков расширять ипотечный портфель без роста кредитного риска.

Для сырьевых рынков эффект также заметен. Сокращение строительной активности снижает потребность в стали, железной руде, цементе и другой продукции. Ранее мы отмечали, что выпуск стали в Китае в июле опустился к минимуму с начала года, что соответствует общей картине замедления внутреннего спроса.

При этом полностью переносить слабость недвижимости на весь китайский рынок было бы ошибкой. Экспорт, высокотехнологичное производство и отдельные промышленные отрасли продолжают поддерживать экономическую активность. Именно поэтому сейчас речь идёт скорее о неоднородной перестройке модели роста, чем о повторении кризиса 2008 года в классическом виде.

Evergrande закончилась, но рынок ещё не вышел из кризиса

Пожизненный приговор Хуэй Каяну фактически ставит точку в одной из самых громких историй китайского долгового бума. Evergrande прошла путь от крупнейшего частного девелопера страны до компании, ликвидация которой стала символом завершения эпохи дешёвого кредитного расширения.

Однако юридический финал не равен экономическому. В июле новые квартиры в Китае подешевели на 3,2% в годовом выражении, вторичный рынок потерял 9,6%, а накопленное снижение стоимости перепродажи жилья с пика 2021 года достигло около 38%.

Наиболее вероятный ближайший сценарий — не резкий обвал и не быстрый возврат к прежнему росту, а продолжительная дифференциация рынка. Шанхай, Пекин и другие крупнейшие центры способны стабилизироваться раньше благодаря более высокой занятости, доходам и ограниченному предложению. Города второго и третьего уровней, напротив, могут дольше сталкиваться с избытком квартир и слабым спросом.

Для инвесторов главный вывод заключается в другом: китайские власти готовы поддерживать рынок точечными мерами, но пока не демонстрируют готовности полностью компенсировать накопившийся дисбаланс бюджетными ресурсами. Поэтому кризис недвижимости в Китае остаётся одним из ключевых факторов риска для внутреннего спроса, строительного сектора и связанных с ним сырьевых рынков.

Источники

• Bloomberg — анализ продолжительного кризиса китайской недвижимости и последствий краха Evergrande.
• Reuters — данные о ценах на жильё в Китае в июле 2026 года.
• Reuters — новые меры поддержки рынка недвижимости в Шанхае от 20 августа 2026 года.
• Reuters — приговор основателю Evergrande Хуэй Каяну.
• Reuters — динамика промышленного производства, розничных продаж и инвестиций в Китае.
• Financial Times — состояние китайской экономики и инвестиционного сектора.
• Morgan Stanley / Investing.com — динамика цен на вторичное жильё в 85 городах.
• Национальное бюро статистики КНР — статистика цен на жилую недвижимость.

Больше новостей здесь.