Виктор Горвик
Автор статьи

Фондовый рынок

Кризис недвижимости в Китае

Автор статьи: Виктор Горвик

10 минут на чтение 20 человек
Кризис недвижимости в Китае
Реклама
Реклама

Кризис недвижимости в Китае: причины, следствия и чем это может обернуться для всей мировой экономики

Парадоксально, но факт — в Китае не хватает населения, чтобы заселить все жилую недвижимость, которая была построена за период расцвета экономики страны с 2009 по 2019 год. Именно данные обстоятельства привели к тому, что в Китае наблюдается затяжной кризис недвижимости, самая активная фаза которого началась в 2020 году.

Основные причины кризиса недвижимости в Китае

Бум строительства жилья в Китае начался в 2009 году, как раз после мирового кризиса недвижимости 2007-2008 гг. Пока весь мир отходил от экономических последствий, Поднебесная стала настоящим плацдармом для инвесторов, которые искали куда бы вложить свои средства.

По началу все было хорошо, рынок рос быстрыми темпами и в Китае все больше открывалось строительных компаний. Это способствовало развитию смежных отраслей, что в свою очередь усиливало экономику страны. Но на самом деле все было гладко на бумаге и хватило всего лишь одного катализатора, чтобы вскрыть все проблемы, которые накапливались около 10 лет.

Covid-19 — «эффект бабочки», который вскрыл все проблемы в секторе недвижимости Китая

С приходом фактора пандемии вскрылись все недостатки строительной сферы Поднебесной, которая 10 лет показывала отличные экономические результаты для ВВП страны. Дело в том, что сектор недвижимости Китая устроен таким образом:

Происхождение средств, которые использовались для постройки жилых и другого рода помещений в Китае
50% от продажи построенной недвижимости

+

30% долговые обязательства строительных компаний (акции, облигации, трастовые инвестиции и т.д.)

+

20% долевое участие и ипотечные кредиты

То есть, как мы видим, что только половина используемых средств для строительства бралась с продажи построенной недвижимости. С одной стороны это абсолютно стандартная схема, когда в строительстве используются заемные средства, но в данном случае есть существенный нюанс.

Когда вы начинаете строить такое количество квартир и домов, которое рынок не может поглотить (люди попросту не приобретают новые помещения), вся схема рушится и у вас начинают расти долговые обязательства, на которые как мы видим по началу приходилось около 30% инвестиций в строительство. Фактически после начала Ковида продажи недвижимости упали настолько, что большинство строительных компаний Китая со временем не смогли обслуживать свои долговые обязательства и вынуждены были объявить дефолт.

Стоит уточнить, что в принципе даже при таком раскладе компания могли бы и дальше наращивать свой долг и просто зарабатывать на инвестиционных деньгах, но в 2020 году, во время пандемия в игру решило вступить государство, которое уже видело, что дело может плохо кончиться и мыльный пузырь только раздувается.

Три ограничения правительства Китая для строительной сферы, которые перевернули рынок

К 2020 году Пекин стал понимать, что чрезмерная закредитованность застройщиков, а только около 39% банковских кредитов в стране были выданы под рынок недвижимости, не говоря про другие займы, приводит к катастрофическому увеличению рисков. Го Шуцин, председатель Комиссии по регулированию банковской и страховой деятельности, назвал это эффектом «серого носорога». Чтобы избежать экономического коллапса в отрасли правительство страны вводит для всех застройщиков три правила, которые нельзя нарушать:

  1. Отношение общего объема долговых обязательств к активам строительной компании не должен превышать 70%,
  2. Отношение общего объема долговых обязательств к собственному капиталу застройщика не должен превышать 100%,
  3. Отношение денежных средств компании к объему краткосрочной задолженности не должен быть более 1%.

Казалось бы — в целом весьма грамотные ограничения, которые вполне могут спасти ситуацию, но опять же есть существенный нюанс:

На момент введения ограничений, все компании уже нарушили как минимум одно из правил, а кто-то и два, но многострадальная China Evergrande Group, один из самых крупных застройщиков, нарушила все три правила

Стоит отметить, что Evergrande была не первой компанией, которую признали банкротом. Просто она была одной из самых крупных, так как ее долговые обязательства исчислялись суммой близкой к $300 млрд. Старт череде дефолтов дала более скромная компания Fantasia, которая была всего лишь 64 в списке застройщиков Китая и при этом должна была выплатить по долговом обязательствам (очередной транш) всего лишь $205 млн. Кстати, фактически она могла их выплатить, средства были, но менеджмент компании понял, что если процесс затягивать, то будет только хуже.

Способ, который нашли китайские застройщики, чтобы обмануть систему, но это еще более рискованная игра

Чтобы брать дальше средства в долг и не попасть под правила, китайские застройщики решили обратиться к теневому банковскому сектору. Строительные компании начали открывать зарубежные фирмы, в основном в оффшорных зонах и брать займы под круглогодичные обязательства застройщика (кроме двух дней в году) в так называемых, теневых банках, которые не попадают под правительственное регулирование любой из стран.

Используя такую схему компании продолжали брать займы, но чтобы не попасть под санкции нb делали этого 30 июня и 31 декабря, в те дни, когда регулирующие органы Китая снимают финансовые отчеты. И данная схема, в принципе, работает до сих пор. Для справки: теневой банкинг Китая оценивается в $1,5-$15 трлн. В США и Европе в $15-$25 трлн.

Какие выводы можно сделать из этого?

По некоторым оценкам, на сегодняшний день, в Поднебесной построенного жилья хватит на то, чтобы с комфортом расселить около 3 млрд человек, при населении близком к 1,5 млрд. То есть можно переселить почти все население Индии. Перенасыщение рынка недвижимости достигло таких масштабов, что правительству и застройщикам уже пришлось неоднократно прибегать к сносу недостроенных зданий в целых районах и даже городах.

Заядлые оптимисты говорят о том, что данное жилье выкупит правительство страны. Но экономисты-прагматики утверждают, что это попросту невозможно в современных реалиях, да и что с ним потом будут делать чиновники? Даже если запустить мега-социальную программу, все равно туда попросту некого будет заселять, разве что иностранцев из третьих стран, но Китай на это точно не пойдет. В любом случае если не найдутся адекватные способы как решить данную проблему и мыльный пузырь китайской недвижимости полностью лопнет, то уж точно «забрызгает» весь мир, да так, что мало не покажется по аналогии с кризисом 2007-2008 гг., а возможно и мощнее.

Больше новостей здесь.

Полезное

Крипто рынок

Регулятор Гонконга предлагает...

Фондовый рынок

Harmony Energy Ltd. будет использовать...

Фондовый рынок

Hyundai начинает локальную сборку своего...

Финансовый рынок

Инфляция в Японии ускоряется

Крипто рынок

В Grayscale запустили фонд,...

Фондовый рынок

Стартап Human Interest, занимающийся...

Фондовый рынок

Акции TSMC, Tokyo Electron и других...

Финансовый рынок

Российским фирмам становится все сложнее...

Финансовый рынок

Дайджест финансового рынка за 17.07.2024

Крипто рынок

Stripe позволяет клиентам из ЕС совершать...

Другие новости

Биткоин-NFT превзошли Ethereum

Крипто рынок

Биткоин-NFT превзошли Ethereum